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华夏幸福目前困境的思考

华夏幸福(600340):每股净资产 13.21元,每股净利润 3.79元,历史净利润年均增长 0.0%,预估未来三年净利润年均增长 27.99%,更多数据见:华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元,市盈率 4.98,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 430.23%;20倍PE,预期收益率 606.97%;25倍PE,预期收益率 783.71%;30倍PE,预期收益率 960.45%。

        很早就准备写下投资华夏幸福的感悟和反思趁着过年股市放假认真梳理一下股价的不断下跌让在这个时点写总结很容易变成为下跌找理由的事后诸葛亮尽力客观避免吧华夏的基本面经营之所以走到今天的地步很多因素是危机发生前就清楚只是因为持股可能对不利因素考虑不够深入它的经营模式争议本篇更多从定性出发 定量没有过多提及如果定性因素都不支持坚守了定量估计也失去意义了反复思考了这几个问题

 什么因素综合下引发了这次危机这些因素会不会改变
会以何种方式改变

按时间线由近及远

12021年河北疫情封城

——疫情最终都会过去不论是过去现在还是将来
疫情是短期因素

2三道红线政策对于融资的限制 让本来顺畅的融资渠道融资基本面发生了根本性改变债委会的成立重点解决的也是这个问题融资是否通畅是华夏经营模式持续的前提

——我认为这也是最重要最矛盾的问题产业新城业务应不应该同传统地产一样适用三道红线政策产业新城业务该划规传统房地产行业吗 公司很早就披露过大部分融资不是投资到住宅而是投到了产业新城业务中产业新城本身是符合国家都市圈和京津冀一体化战略的却没有享受实质的政策红利相反还要受地产政策的打压即让奶牛出奶还不让多吃草矛盾难受这头产业新城的奶牛在断草的情况下怎么产奶不被饿死算好了

       以这次危机为机遇引入国企背景战投解决流动性危机的同时倒逼政策定位清晰也把融资成本高三道红线卡脖的根本问题解决有没有可能融资只要顺畅了华夏幸福还可以变回从前那个少年等待最终解决方案的确定

3商业地产近两年只投入没有进入回款期

——抛开吴的个人道德 在职业能力上不应该否认吴的能力近两年孔雀城与吴操盘的各商业地产的运营效率项目进度形成了鲜明对比 用商业地产代替孔雀城回笼资金的战略表面看也没有问题但是2021年才逐步步入回款期

4稍远些自2017年千年大计雄安限购4年以来冻结了环京大量房产的流动性

——短期限购已成为常态 短期放开不抱太大希望 但不排除随着雄安建设进程推进逐步有选择放开看领导们了

5战略失误近期王文学总在内部讲话中说到的2016年错估了环京地产形势在限购前大举加大环京投入

——战略失误只能靠改变战略去弥补2016年环京重仓战略失误及粗犷的三年百城扩张造成2018年卖身平安后续将核心业务变成产业新城与商业地产 住宅地产已经不再以核心业务字眼提及从重仓环京到布局全国开始异地复制可以看到老王意识到了其中的一些方向上的失误并做出了调整用一种新的战略取代旧的战略能解决某些问题同时可能也会产生新的问题这是老王没有想到的

6业务模式回款周期长高杠杆 短债长投高应收账款融资成本高

——持有的老股民基本都知道就不啰嗦了就说一句这一模式能否持续重点看融资能力及融资渠道是否通畅

 

最后谈投资高杠杆企业的切身体会 股神不喜欢高杠杆企业的原因是在经济放缓和不利环境下高杠杆会让公司变得脆弱 眼下的华夏幸福就是这种境遇如同个人融资加杠杆买股票一样 股价上涨盈利放大 股价下跌亏损放大综合上面总结的这些不利因素让公司经营遇到了极大的困境逆境也因为高杠杆被无限放大了股价真切反映了目前境况最近了解不了解公司的人都来踩上两脚口气出奇的一致即使是明显的马后炮也无力反驳股价的表现让你没有反驳的资格你们说的都对我保持沉默

在投资三年依然亏损35%的前提下我的预期不变五年一倍即满足或许是我被都市圈的美好前景洗脑了或许是我眼光太长远了在如此境况下依然看好公司长远发展个人投资者能想到的种种相信公司的管理层和政府部门相关高层也都能想到时间会告诉我们最后答案

 $华夏幸福(SH600340)$  $中国平安(SH601318)$  

作者:爱昕桐桐
原文链接:https://xueqiu.com/6114254198/171871179

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