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财迷‖百尺楼高水接天:展望2021楼市并解读唱多大V被约谈房贷收紧及华夏幸福爆雷

投资分析2021 现金刘 36℃

华夏幸福(600340):每股净资产 13.21元,每股净利润 3.79元,历史净利润年均增长 0.0%,预估未来三年净利润年均增长 27.99%,更多数据见:华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元,市盈率 4.98,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 430.23%;20倍PE,预期收益率 606.97%;25倍PE,预期收益率 783.71%;30倍PE,预期收益率 960.45%。

最近世道变化大帝都唱多楼市的自媒体大V竟然破天荒首次被约谈并被要求闭上鸟嘴不能背离房住不炒定位

更有趣的是多地房贷被反季节收紧

还有就是河北前首富的公司制霸环京楼市的地头蛇华夏幸福暴雷并表示坚决不逃废债

辣么看官或就会有如下问题

问题一全球大放水神州涌入大量低利率热钱原本应大家一起乘春风炒一波楼市然鹅庙堂对此十分警惕在技术官僚布置之下妖艳贱货自媒体被约谈房贷被收紧房企被安排暴雷以上反常现象背后的趋势和底层逻辑是什么

问题二 历史地看作为神州人资产配置的最大类产品楼市未来走向将会如何

问题三之前财迷一直劝急着进场的购房者先观望等新任米帝总统就职之后再说如今拜振华既已就职神州楼市在未来该如何投资

下面财迷就来为列位看官回答以上问题

ONE.神州楼市和财政唇亡齿寒的关系

窃以为要回答上面的问题首先要厘清神州财政和神州楼市的关系

两年前一位读者赴港找财迷饮茶聊天如没记错此君是北大经济学毕业为保护隐私故隐去姓名席间曾引用过一句话让财迷印象深刻这句话的大意是要理解一个帝国最好先理解这个帝国的财政

从历史经验来看这句话非常有理——秦皇能兴靠的是商鞅李斯建立一套军事财政体系汉武勃起靠的是文景之治家底隋二世而亡是因为隋文帝对民间经济逼迫过甚涸泽而渔而唐经安史之乱还能续命152年唐开国到安史之乱才132年靠的是唐吸取隋教训放水养鱼

宋亡泰半是因为冗官冗员元亡则很大程度要要怪使用纸钞导致通胀明能延续两百余年很大原因是因为朱重八不太懂经济阴差阳错用银作币稳定了币制清能延续三百多年有不少功劳要算是因为番薯/玉米等作物的引进让大家都有饭吃不用内卷

而到了今天历史又当如何发展

财迷想斗胆提一个假设要理解神州财政最好是先厘清神州楼市因为读懂了神州楼市就是读懂了神州财政

2021年1月28日神州财政部刚刚公布了神州20年的财政收支情况

神州各级政府收入一共三大块

第一块是一般公共预算收入总体的盘子是18.2万亿其中税收收入是大头有154310亿元中央一般公共预算收入82771亿地方一般公共预算本级收入100124亿这两块和19年比较总体有下降

第二块是各种政府类基金收入中央政府性基金预算收入3562亿元同比下降11.8%地方政府性基金预算本级收入89927亿元同比增长11.7%其中,国有土地使用权出让收入84142亿元同比增长15.9%——这也就是说政府类基金收入总体的盘子是9.3万亿其中中央基金收入连地方基金收入的零头都不到且在下降而地方基金收入实际上主要就是卖地收入的盘子有8.4万亿

第三部分是各种国有资本的经营收入(央企和地方国企这类收入增长增长最多(20%)但总体的盘子很小只有4778亿元其中中央国有资本经营预算收入1786亿元地方国有资本经营预算收入2992亿元和税收收入以及卖地收入相比不值一提

所以财政的总收入四舍五入就是18.2万亿+9.3万亿+0.5万亿=28万亿

上面这些数据说明了神马

窃以为说明了

1中央虽然已经将国税地税合并但是地方并未停止通过卖地来为财政搞钱从某种意义上讲很可能卖地收入仍然是各地山大王的最主要收入这个趋势似乎并未改变

2如果没有了8.4万亿的卖地收入则28万亿的全国财政总收入会下降30%——对于个14亿人的大国来说收入下降30%意味着神马不言而喻

3实际上土地带来的收入远不止财政收入的3成我们别忘了税收收入里很大一块来自于地产土地和房地产相关税收中契税7061亿元土地增值税6468亿元房产税2842亿元耕地占用税1258亿元城镇土地使用税2058亿元总盘子是19678亿元——四舍五入就是2万亿也就是说实际上土地收入占财政收入的比例为(8.4+2)/24=43%

而且涉及地产的税收还有几项比如地产企业所得税但我们没有明确的数据这里只能不算进来但即使是这样我们基本上可以说四成以上的财政收入对地方来说是8成以上来自于房地产——由此我们似乎确凿可以说地产收入是神州财政收入的最关键因素甚至称得上命脉

所以以前是春风举国裁宫锦半作障泥半作帆如今是春风举国看财政半是税收半楼盘——神州楼市和财政的关系是唇亡齿寒财政很难离开房地产

TWO.庙堂严控房价打压地产的底层逻辑

探讨完楼市和财政之关系问题就来了——既然地产业占了神州一半财政收入其中占了地方财政的八成收入辣么为何庙堂还要严控房价

另外全球大放水神州涌入大量低利率热钱原本应该是来啊快活吧反正有大把时光大家一起乘春风炒一波楼市然鹅庙堂对此十分警惕在技术官僚布置之下妖艳贱货自媒体被约谈房贷被收紧房企被安排暴雷以上反常现象背后的趋势和底层逻辑是什么

对于这个其实财迷在19年末专门有文章写过名字叫财迷‖阖闾城外草连天:一文终结近期所有争吵并推演2020楼市

然鹅那篇文章由于窥破天道遭了劫数被外星人劫持所以财迷在这里也不能说太多想要看的请拉到最后去加财迷的VIP群也叫方舟群财迷这里只是稍微替大家回忆一下其中主要的Statements

1)1994年1月1日雄鸡诺夫主导实施的汇改落地人仔对美元一下跌到81由此神州开启以血汗工厂出口换回的外汇为锚印钞人仔获得小美元外号这间接带来输入性通胀并迫使技术官僚以楼市蓄水池来缓解这个输入性通胀

22008年由于米帝经济危机出口大跌导致庙堂开始搞4万亿转向以楼市为锚印钞以楼市为锚印钞并非以土地或者别的神马为锚印钞而其实就是以广大购房者的信用扩张为锚印钞或者更直白一点是以广大房奴们未来几十年的劳动为锚印钞

3到了2019年末20年初房奴们的信用扩张已到了极限不能再扩张具体起来有三点a神州整体负债已经极高b无论是从换手率还是从分红的指标看楼市都盛行投机充满泡沫c神州房奴们的杠杆已经极高实际上已经影响到他们的消费这会导致神州的内需不足进一步导致内循环无法开展

总而言之这三个理由都直接指向一个问题以楼市为锚的印钞已经接近上限不能再向上走

所以神州财政要戒掉地产鸦片

上面这篇文章的内容是财迷2019年末20年初写的现在回头再看一遍大体方向并无不妥而随着时间的变化理由和证据似乎变得更加充分

比如以楼市为锚进行信用扩张的一个副作用是会导致哪些有能力在早期进行信用扩张的人收割后来者造成贫富分化加剧这基本上得到了来自官方大佬的证实

财迷以为这就是为何庙堂技术官僚会严控楼市以至于大佬不惜跳出来放狠话直接说房地产是最大灰犀牛

THREE.接下来会发生什么

接下来会发生什么主要还是看上面政策因为楼市其实基本上是一个政策市就现在的政策方向看未来的地产市场很可能会出现以下情况

1楼市在持续被严控势必不让房价上涨

2021年1月19日广州天河区住建部门就发出提醒通知要严打各类哄抬房价投机炒房等扰乱市场行为人群

1月21日上海有8部门联合下发促进本市房地产平稳健康发展文件在限购房贷税收土地等方面做出限制当中最严厉的是规定了夫妻双方在离婚3年内购房都算二套房可以说是直接堵死了假离婚买房市场套路

1月22日合肥发出通知对集体抱团涨价恶意炒卖房价的业主进行约谈同时将会暂停对这些房源进行二手房网签登记手续对于擅自抬高价格出售的中介会进行惩处

1月23日深圳正式启用购房意向登记系统对购房者个税清单买房款来源婚姻情况进行严格审查如果提交买房申购材料被审核出有虚假情况系统会停止对该购房者3年网签说白了只要你动了炒房的心有可能会面临3年禁买期

1月27日杭州下发进一步加强房地产市场调控通知明确指出未满5年新落户居民在市区限购1套房子如果是受赠赠与人购买房屋必须满3年以上可以说这是堵住利用赠予来规避限购调控路子

2月5-7日帝都深圳和杭州都开始严查消费贷违规资金和代冻资进入楼市

所以就以上的情况看楼市调控还会继续

窃以为这会直接导致市场上的资金流在别的地方激荡并产生以下的奇观喝酒吃药行情和茅台成为神州第三城

2物价的温和上涨会继续因为既然大佬会关注这件事一定不是小事

而这已经开始新周刊对此做了报道

报道内容称:据国家统计局公布数据2020年全国居民消费价格CPI上涨了2.5%一般定义CPI超过3%为通货膨胀食品烟酒价格上涨8.3%其中粮食价格上涨1.2%鲜肉价格上涨7.1%一直备受关注的猪肉价格更是上涨了49.7%

报道还说去年底刚搬到北京的张琛第一次感受到了北方冬天物价的高昂打开网上超市鸡蛋价格由去年12月份的5.99元/10枚涨到现在的9.9元/10枚600g香蕉的价格由5.5元涨到6.8元猪肉价格则涨到每斤35-50元不等

物价上涨现象并不只存在于寒冷的北方家住上海的陈娇下班途中罕见地逛了一次菜市场吃惊发现排骨已经涨到60元一斤猪颈肉排40多元一斤……口味挑剔的广州市民发现市场上的活虾价格明显上涨九节虾一下子就由90多元/斤涨到120元/斤

可见这个上涨确实比较温和

3一些巨头会继续比较难过因为上面已经说了要限制与大(JACK)平台MA合作的银行数量并盯住哪些新的大而不能倒的巨头

4该退出就要退出该降杠杆就要降杠杆同时该暴雷的就要暴不能再包庇

这一点的影响是最大的——根据这个论调我们基本上可以推测华夏幸福暴雷才是刚刚开始

而通过华夏幸福的暴雷我们可以获得一些经验并将其当作一个测量指标

首先华夏幸福暴雷说明了上面的决心

这里我们要先讲清楚华夏幸福在地产江湖中的地位——财迷专门请助理收集了近年来的房企的资料将地产企业分为三个梯队第一梯队是神州地产业的顶级大鳄吃下房奴的六个钱包甚至都不会掉下一滴鳄鱼的眼泪那种其资产情况如下看不清请点击放大下同

从上图可知其中有五家企业资产已经过万亿恒大万科碧桂园保利或者接近万亿融创基本上所有企业的资产都到了5000亿级别

而第二梯队则是我们看好的地区老大其资产情况如下

从上图可知从2016年到2020年华夏幸福的资产一直在上升现在已经上升到5000多亿仅此于作为国企的中铁建和原来的地产大佬万达

然鹅最近这样一家公司却硬生生的出现暴雷这说明上面的决心很大——没有大而不能倒的公司该暴雷就要暴雷

其次华夏幸福这件事三年前就开始酝酿也就是说华夏幸福这样的大企业一般来说能挺三年

2017年环北京地区的廊坊张家口保定等地纷纷出台限购令环京楼市大幅降温受此影响重仓环京的华夏幸福经营性现金流由正转负为-162亿元降幅超过300%

2018年华夏幸福转让环京区域的多个项目股权用于回笼资金2018年7月和2019年2月平安共斥资180亿元两次入股华夏幸福并以25%的持股比例成为第二大股东华夏幸福的危机才暂告解除

但受此影响华夏幸福的元气大伤2018年华夏幸福的销售额达到1600亿的销售峰值到2019年这一规模下滑到1451亿元降幅为11%华夏幸福至今未公布2020的销售额据第三方机构易居克而瑞的统计其规模已经下滑到963亿不仅跌出千亿军团公司的排名也从最高时的行业前十跌落至第47位现在更直接暴雷

所以其老板王文学才会开会检讨说自己错误研判环京形势环京住宅量价齐跌影响公司回款达千亿量级新拓展区域的效果不及预期扩张激进管理不精细还受到疫情影响云云www.51xianjinliu.com » 财迷‖百尺楼高水接天:展望2021楼市并解读唱多大V被约谈房贷收紧及华夏幸福爆雷

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