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王文学反思华夏幸福千亿债务危机 激进扩张过度负债导致流动性枯竭

投资分析2021 现金刘 24℃

华夏幸福(600340):每股净资产 13.21元,每股净利润 3.79元,历史净利润年均增长 0.0%,预估未来三年净利润年均增长 27.99%,更多数据见:华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元,市盈率 4.98,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 430.23%;20倍PE,预期收益率 606.97%;25倍PE,预期收益率 783.71%;30倍PE,预期收益率 960.45%。

时间时间当前王文学最希望的是拥有大把大把的时间延长偿还债务的时间通过时间换空间让他能缓口气

当过司机开过火锅店干过装修包工头的王文学给朋友圈留下的印象是情商高好学正是凭借这两点他在20年内缔造了传奇他创办的华夏幸福600340.SH成为中国领先的产业新城运营商曾以1200亿营收跻身中国地产前十

然而2021年伊始历经一系列自救措施仍未能治愈积弊沉疴的华夏幸福危机爆发了王文学向外界坦承年内需偿还债务达千亿目前可动用的资金只有8亿元他一再恳求债权人给予时间他决定先不还钱保证有序经营

王文学开始了创业23年来的首次深度反思他仍然坚信产业新城发展方向契合国家战略他的错误在好高骛远错判环京地产形势

目前河北政府相关监管部门等已经出手抢救华夏幸福其债务风险或将顺利化解

2月5日晚间武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向长江商报记者表示产业新城PPP模式有利于新城开发实体经济发展但对运营者的实力要求较高切忌过度负债否则极易酿成流动性枯竭风险

千亿债务面前恳求时间换空间

坚决不逃废债面对华夏幸福塌房不再还钱的质疑王文学公开作出承诺

华夏幸福的债务危机一直为社会高度关注众说纷纭

2月1日晚华夏幸福正式披露公司及子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元涉及银行贷款信托贷款等债务形式导致这一局面的原因在于受宏观经济环境行业环境信用环境叠加多轮疫情影响自去年第四季度至今到期需偿还融资本息金额559亿元剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元公司流动性出现阶段性紧张

在公告中华夏幸福并未谈到还债事宜而是与相关金融机构协调展期原因在于公司现金流已经枯竭

华夏幸福还披露截至今年1月31日公司货币资金余额为236亿元但受限资金228亿元可动用资金仅为8亿元

实际上根据此前披露的财务报表今年内华夏幸福需偿还的债务接近千亿

近千亿债务缺口再度将王文学推到了风口浪尖

就在公告的当天华夏幸福以线上线下相结合方式在北京廊坊上海深圳等6地同时召开金融机构债权人委员会第一次会议

在这场会议上王文学首先表态称坚决不逃废债他称自己进行了深度反省导致目前这一困难局面除了疫情等外部影响外主要是内因错误研判了环京的房地产形势环京地产量价齐跌四年累计影响回款超千亿长三角大湾区等新区尚在培育期未达预期个人膨胀扩张激进好高骛远抓规模不重效益管理不够精细等等

在会议中王文学除了表达愧疚和道歉外还有恳求他恳求债权人加入债委会稳定有序地推动债务化解恳求债权人给予他和华夏幸福充分时间以时间换空间维持员工稳定

此前市场上传出王文学的自救措施之一是不再还债保持有序经营增加回款

债委会已经召开一次会议两家最大的债权人工行和平安均为债委会主席单位在政府及相关部门债权人助力下假以时日华夏幸福债务风险将会顺利化解

但王文学的压力还是不小

2月2日在河北廊坊王文学与千名员工开了一次会议王文学直面现实新增融资全面受阻业务现金流无法覆盖偿付需求可注入的资金基本枯竭这是他和公司上下都不愿看到的

连利息和工资都发不了怎么能够跟人家谈展期王文学的打算是确保公司有序经营有序经营是化解风险的前提

面对员工王文学说面对困难大家可以选择离开都是理性的人经济的人要养家糊口还要新的事业追求当然王文学也希望讲点义气的弟兄们留下来帮帮他帮帮公司

向债主恳求时间向社会及员工恳求帮助曾经以485亿元身家荣登河北省首富宝座的王文学已没有了往日的雄心和骨气

错过一次自救良机

王文学的发家史至今仍然是一段颇富传奇的谈资

1967年出生于河北霸州的王文学1992年在廊坊市市委党校旁边开了一家川崎火锅出入多有政府人员情商高机灵的王文学很快嗅出了商机帮政府翻修楼堂馆所

一个频繁传颂的故事印证了王文学的精明1998年全国严禁楼堂馆所建设王文学替政府翻修楼堂馆所的款项难以收回他的意外之举收获了信任一把火烧掉与政府签订的合同

1998年房改启动王文学承接了廊坊市委党校旁边的宿舍楼项目垫资建设后将剩下的土地盖商品房出售这是王文学的第一个地产项目名为华夏花园但其真正进入地产领域的项目应该是固安产业新城

2002年土地贫瘠的固安县建设产业园区王文学投身其中华夏幸福与固安县政府签署60平方公里50年的开发协议打造固安工业园这是华夏幸福第一个产业新城PPP项目

几年后固安产业新城项目大获成功成为华夏幸福和王文学的一张名片一度接待一波又一波人士前来取经

固安产业新城的成功坚定了王文学将产业新城全面复制的信心截至目前华夏幸福在全国多地复制覆盖京津冀长三角粤港澳以及武汉郑州成都等高潜能都市圈

王文学采取产业新城与商业地产双轮驱动模式与政府合作采用PPP模式短期开发商业地产所获资金用于产业新城的长期运作以短养长

固安项目后王文学大举挺进环京区域廊坊香河八达岭等地开发一系列产业新城及商业住宅类项目孔雀城

2016年华夏幸福销售规模突破1200亿元跻身全国地产前十

然而随着环京地区房价大幅飙涨房地产的调控政策出台2017年6月廊坊市宣布执行三年社保限购前往环京购房的多是北漂族和投资客限购政策使得楼市急速降温环京房价应声下跌

环京区域限购不断加码商品房销售受到重挫华夏幸福开发的孔雀城这头现金奶牛产生的现金流大幅减少而前期运作的产业新城需要继续投入公司财务压力陡增

2017年公司经营现金流为净流出162.28亿元在这种情况下华夏幸福的资金吃紧缩减规模减少土储2016年底公司土储建筑面积1115.71万平方米2017年底2018年底分别为988.27万平方米917万平方米连续两年下降

即便如此还解决不了华夏幸福巨大资金需求2018年7月2019年王文学拉来了平安作为战投后者投入180亿元成为华夏幸福第二大股东

现在看来引入平安后王文学错过了一次绝佳的自救良机180亿元资金入账华夏幸福原本可以改善一下财务状况实际上公司的融资结构并未明显改善

2018年华夏幸福财务费用9.63亿元2019年猛增至27.82亿元2020年前三季度为36.78亿元2017年底公司银行贷款占比37.31%融资成本为5.74%信托资管融资占比18.40%融资成本为7.73%2020年6月底银行贷款信托资管等占比分别为22.86%33.42%对应的融资成本为6.12%10.15%

180亿元入账王文学没有用来降负债而是继续扩张郑州成都沈阳粤港澳等地区华夏幸福相继落子

王文学在反省中提及错判了环京地产形势目前华夏幸福仍然集中了一半以上项目在环京区域

坚信产业新城战略正确

反省如今的财务困境王文学依旧坚信产业新城战略是正确只是产业太集中于环京地区将鸡蛋放在了一个篮子

实际上在2017年环京地区地产调控房价下跌之时王文学就想着转移但船大掉头难调控不断升级想要快速撤退也不容易

其实华夏幸福如今的局面还有一个原因平安的钱不好

当时平安作为白衣骑士援助华夏幸福是有条件的那就是2018年至2020年华夏幸福实现的净利润分别不低于114.15亿元144.88亿元180亿元否则华夏幸福的控股股东华夏控股需对平安资管进行现金补偿

在业绩对赌的压力下华夏幸福想要收缩降负债基本上已无可能唯有扩大规模做业绩才有可能兑现承诺事实是在继续扩张中2018年2019年华夏幸福实现的净利润分别为117.46亿元146.12亿元略高于承诺数2020年前三季度公司实现的净利润为72.80亿元同比下降25.30%全年大概率难以达标

尽管财务危机已经爆发王文学依旧掩饰不住对产业新城的看好他认为自固安开发建设第一座产业新城以来华夏幸福坚持把发展实体经济放在首位实实在在发展产业集群积极推动都市圈县域经济高质量发展这与国家新型城镇化工业化战略十分契合也与十四五规划重点推进的现代化都市圈战略不谋而合

华夏幸福的产业新城采用政府主导企业运作合作共赢的开发性PPP市场化运作机制华夏幸福作为投资开发主体接受合作区域所在地方政府的委托为区域提供包括规划设计与咨询土地整理基础设施建设公共配套建设产业发展服务以及城市运营服务共六大类全流程的一体化运作综合解决方案其中产业发展服务包括业定位产业规划城市规划招商引资投资服务产业升级等服务

在这一运作机制下政府不投资不担保不兜底仅购买投资运作商提供的服务

显然以产兴城以城带产产城融合城乡一体的发展模式对于一些新城开发而言确实有利促进经济发展

根据华夏幸福披露公司坚持产业发展龙头化策略聚焦新一代信息技术高端装备汽车航空航天等十大重点产业通过龙头引领产业集聚新产业发展方式打造产业集群

截至2020年6月底公司搭建的平台已覆盖企业8200万家园区6200个录入数据13.2亿条可为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务

董登新向长江商报记者表示产业新城采用PPP模式对于地方政府新城开发吸引力很大既能借助社会资本建成漂亮的产业园区新城完成针对性的招商引资又能实现源源不断的GDP税收及就业实现当地产业转型升级但是作为社会资本的投资主体而言由于初期投资大运营周期长对资金资源能力包括招商引资能力产业园运营管理能力等要求较高PPP模式下回报收益相对稳定且周期长这要求投资主体不能过度负债更不能加杠杆否则极易酿成资金链断裂风险

在董登新看来华夏幸福的产业新城战略是可取的但其过于激进源于摊子铺得过大过度负债加上重仓环京这一房地产调控重点区域导致财务危机爆发

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作者:长江商报
原文链接:https://xueqiu.com/2286699816/171315163

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