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愿赌服输我们能从华夏幸福学到哪些教训

投资分析2021 现金刘 46℃

华夏幸福(600340):每股净资产 13.21元,每股净利润 3.79元,历史净利润年均增长 0.0%,预估未来三年净利润年均增长 27.99%,更多数据见:华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元,市盈率 4.98,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 430.23%;20倍PE,预期收益率 606.97%;25倍PE,预期收益率 783.71%;30倍PE,预期收益率 960.45%。

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华夏幸福之殇

这两天两篇微信比较火都是关于华夏幸福债务违约

第一篇是HXXF债委会会议纪要呼吁金融机构讲政治共克时艰其中银保监领导人行领导河北省常委的发言对化债表示支持并提出希望大家讲政治顾大局着实让人震撼

第二篇是王文学的自我批评干到今天这步我愿赌服输今天我也不跟大家讲理想也别讲情怀咱们就讲讲哥们义气从实操者的视角反思中肯值得大家打印出来仔细看看

笔者今天想讨论的是从歌功颂德虚幻出来的大周天+小周天到走向崩塌华夏到底留下了哪些我们值得吸取的教训

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值得吸取的教训

1区域深耕团队能力密度决定了片区成功与否

华夏在固安的成功关键是什么也有文章说固安不成功的这个我们另文再掰扯笔者理解本质还是从2000到2010年在环京持续深耕的结果

区域深耕决定了团队能力密度团队能力密度与项目成果直接挂钩产城项目建设不是一套标准化的体系要实现地方政府满意入园企业满意购房者满意开发运营企业赚钱的多赢模型那就意味着模型一定是非标准的与其说是模型不如说是创新框架非标的创新框架组织结构一定是有限合伙人依托有限合伙人在区域上的资源与专业能力构架项目的模式

那就对项目操盘手以及相应团队提出了很高的要求且不是一个英雄人物就可以解决一切问题的而是需要依托一个完整的专业的团队力量而如果一个完整专业团队是100分当这个团队被拆成2个团队再补充100个新人的时候团队的战斗力是大幅度下降的也就是不足50分乃至于只有20分30分这就是华夏在区域复制上出现的最大问题

这与传统地产开发团队结构完全不同地产开发从来都是老人带新人1个团队变3个团队3个团队加在一起在标准化的体系下再弱总比1个团队强些但当老的华夏团队被拆出去的时候拆3个团队其实三个团队都没法满足政府的诉求导致中后期对外扩张项目没法让地方政府满意

笔者曾与多个地方政府交流哪怕是华夏长三角的早期项目地方政府都明确表态不愿意和华夏再合作了在这种政府态度下没有产业服务就没有土地对外拓展又怎么能成功呢

同时在组织结构方面华夏采取了条线制的模式即是我们常听说的华夏内部条线专业但每个人都是一个螺丝钉做好自己手上的事这种标准化建设确实支撑的华夏的扩张但其实也是后期项目拓展不佳重要原因非标的片区开发项目就是需要复合型人才进行统筹化管理的而培养复合型人才确实是非常长周期且困难的但这是做好片区项目的必要元素条线化的管理确实满足了规模诉求但真正为发展留下了隐患虽然华夏尝试了很多以区域合伙区域企业合伙区域个人合伙挖区域政府人员大规模挖人拿着某些同行工牌可以直接入职等多种模式来补短板但都收效有限

产城不是住宅很多项目是一个人需要用一生时间去经营的对规模的一味追求不可能实现团队能力密度没有团队能力密度支撑项目是很难实现多方满意与共赢同样对于企业而言硬输出软输出是未来重要趋势以上海为例已减少甚至停止对外的硬输出土地层面的飞地园区开发品牌层面的挂牌输出加强园区人才培训教育咨询的软输出值得点赞

2顺风而行华夏幸福的成功是一个时代的写照

在2019年我们发布的新战略完整解读盛世基业华夏幸福就提到华夏是一个时代的写照

企业模式应时代而生顺时代而变华夏幸福产生于中国改革开放以来城镇化速率不断加快下特殊历史时期是时代下的企业其产生的核心在于满足了政府的诉求顺应了社会的需要去做时代下的补丁即承接了城镇化快速发展下产生的环城市贫困带产业外溢的需求满足了时代下的痛点可以说华夏幸福是中国快速城镇化下的一个缩影见证了我国改革开放以来城镇化的变迁但随着当下城镇化的速率在减缓整个社会也慢慢从拼量走向重质赚快钱的时代正在逐渐消亡只有百年的企业没有百年的业务随着城镇化不断成熟可承接产业外溢的需求的减少华夏幸福也必须改变策略开始持有重资产并进入轻资产领域顺时代而变

华夏长期秉持弱小政府与强开发商的合作模式对政府几乎属于丧权辱国的长期割地合作受托了地方政府的经济事权整体规划基础设施二级开发产城融等环节盈利由于地方财力不足和平台公司实力太弱华夏幸福成为地方政府的融资平台园区平台等功能性国企但是民营社会资本的属性和地产开发的市场诱惑采用巨额债务杠杆的撬动依靠住宅等销售型物业的快速流动性维持和推动着这艘产业巨轮缓缓驶向遥远的目标

而这种模式在城镇化2.0去杠杆重产业的国家大势下城镇化空间就是经济发展潜力控制融资是风险保障重视产业是动力基础结构性机会固然有但规模下一定需要判断风向

3摆脱单一地产依赖双轮驱动必须两个轮子都有力

产业+地产如果有一天地产卖不动了怎么办华夏幸福地产困于环京调控那如果撇除地产华夏其他板块真的平衡嘛当然这个问题本身就是伪命题华夏模式就是建立在地产之上的去除了地产整个模型不成立也无从谈赚不赚钱的问题

笔者曾与新城德力总交流新城和万达为什么有较大的区别新城和万达的一个区别就是万达的核心还是单轮驱动我们可以观察万达的现金流模型它是以商业综合体为一条线的单轮驱动所以在滚动的过程当中负债会比较高这也是万达在2015年左右选择轻资产发展一个非常重要的一个原因而新城其实是住宅加商业综合体双轮驱动的模型我们可以看到在住宅加商业综合体的情况下住宅可以有一部分的资金能提供给商业综合体进行发展和腾挪使得整个集团的现金流没有那么紧张这也是新城能下沉的一个非常重要的原因但关键是商业板块自身是有良好回报的加上配套的地产使得商业综合体开发收益其实完全不低于住宅最终实现加住宅+商业综合体双轮驱动让两个轮子都有力才能称之为双轮驱动

地产+产业本质也是这个道理当然华夏并不是简单的地产+产业模式但其内核的道理是相通的2020年笔者在完成绿城小镇集团2025战略时绿城小镇亦是提出类似的思路产业板块必须中长期可以独立盈利前期可以借力可以投资可以补贴但最后一定是要求盈利的产业+地产双轮驱动才能实现中长期收益摆脱单一地产依赖双轮驱动必须两个轮子都有力

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结语

华夏幸福作为中国第一家有非常成绩的民营片区开发企业华夏幸福有太多可以分析和借鉴的点对于同业的启示有很多小周天的资本招商与大周天资本运作的思路内部甲乙方机制等等做成PPT完全可以做一场专题培训

华夏幸福为行业培育的人才早已遍布天下华夏为区域做过很多有益的事情这都是公道话

就此一点不管最终成败如何华夏幸福足以载入中国商业史册令人值得尊敬的企业借王文学董事长一句话我今天是不行了对你怎么样不了但是社会自有公道今天我干到这愿赌服输我早就说过

最后让我们祝华夏幸福好运早日走出困局重振昔日雄风

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作者:产城观察网
原文链接:https://xueqiu.com/3221921741/171015823

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