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房住不炒定位下一线龙头万科A的高ROE是如何维持的

投资分析2020 现金刘 13℃

$万科A(SZ000002)$近几年受我国房住不炒政策的影响房产企业表现谨慎至2019年我国房地产行业估值已近于十年地位行业整体规模增速较前两年明显放缓

然而房地产行业强者恒强的格局并没有改变3月18日在2020中国房地产开发企业500强测评成果发布中万科在综合实力及综合发展排名中分别排在第三位和第一位位居前列事实上万科自1991年上市经过三十年发展实现了营收从1亿元3700亿元的巨大跨越并在近十年的平均净资产收益率保持在20%以上是当之无愧的房地产行业龙头

万科的高ROE是由高净利率和高杠杆驱动的

通过对万科净资产收益率的拆解发现受行业特性影响万科的总资产周转率较低万科保持高ROE的原因是高净利率和高杠杆率具体来看近十年万科净资产收益率的波动与权益乘数的波动尤其一致说明企业的高杠杆率是拉动ROE增长的主要动力与此同时企业的净利润率和总资产周转率成为阻碍企业ROE增长的主要原因

总得来说房地产周期在三四年左右万科净资产收益率也呈现出三四年的周期性波动分阶段分析在2009年-2012年之间万科的净资产收益率上涨主要是企业权益乘数的驱动在2012年-2015年之间由于万科净利润率持续下滑同时又失去杠杆驱动万科净资产收益率表现明显疲软直至2015年以后受一波房地产上涨行情的影响万科净利润率上涨以及加杠杆使ROE上涨

然而自2015年房地产进入白银时代现如今时代已步入深水区房地产的黄金时代尚未来临

万科A核心竞争力明显

第一在主要核心竞争力上万科保持了较高的盈利能力和营运能力

首先在与行业对比中万科的销售净利率一直处于领先水平而且与十年前相比在房地产开发行业销售净利率出现明显下滑的情况下万科的销售净利率下滑幅度不大

主要是受行业政策影响2011年以来我国为防止房地产泡沫对房地产行业加以管控使房价上涨即房产销售受到一定程度的抑制即使在2017年以来房地产业呈现周期性复苏态势下房地产开发行业及万科的净利润率仍然没有达到2010年的水平

当然成本和费用率低也是维持万科高净利率的主要原因以2019年为例万科的销售成本率为63.75%与另一行业龙头保利地产65.04%的销售成本率相比略占优势与此同时企业的销售期间总费用率仅为7.3%是资金密集型企业的共同特点然而在与保利地产相比万科的销售费用管理费用和财务费用仍存在下降空间

其次在营运能力表现上2019年万科的应收账款周转率创下十年来新高 其实主要受房地产开发的影响万科的存货大量上涨使企业的存货周转率较低导致了较低的总资产周转率2019年万科的存货金额为8970.2亿元较 2018 年底增长 19.6%其中拟开发产品为2076亿元在建开发产品为6222亿元已完工开发产品现房660亿元

另外值得一提的是2019年万科近80%的新增项目均位于一二线城市一线龙头地位持续巩固

第二2019年末企业净负债率为33.9%风险可控首先从债务结构来看2019年万科的有息负债为2578.5亿元占总资产的比例为 14.9%较2018年17.1%的资产占比来说有所下降可以说一直以来凭借较强的品牌影响力万科使用了较多的无息负债

其次从偿债能力来看2019年企业的流动比率和速动比率分别为1.13和0.43现金流充裕

第三营业收入和净利润增长稳定未来房价增长或成为企业业绩增长的主要动力据年报数据显示2019年万科的销售面积及销售金额分别增长了1.8%和3.9%然而最重要的是在2019年结算均价同比上涨1050元的情况下万科开发业务的结算面积和结算收入分别增长了12.3%和21.8%但同时也给2020年的销售带来一定压力

总结

在房地产行业集中度不断增强的态势下万科作为房地产行业的龙头拥有较强的品牌影响力房地产业务势必蒸蒸日上给万科带来持续稳定的经营现金流除此之外近几年万科又发力物业服务给企业带来新的利润增长点

未来房地产业将继续维持平稳健康发展局面同时受我国城镇化率提高影响房价下降空间不大万科凭借较强的盈利能力和运营能力仍然拥有广阔的发展前景ty006@今日话题

作者:贝壳投研
原文链接:https://xueqiu.com/5337886401/148738053

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