“数据工具”已改版,老版本的入口:数据工具(老版)

sfluo:新城控股的思考更新20190711

投资分析 现金刘 167℃

新城控股(601155):每股净资产 13.16元,每股净利润 4.69元,历史净利润年均增长 48.78%,预估未来三年净利润年均增长 29.01%,更多数据见:新城控股601155核心经营数据

新城控股的当前股价 27.09元,市盈率 5.91,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 457.6%;20倍PE,预期收益率 643.47%;25倍PE,预期收益率 829.34%;30倍PE,预期收益率 1015.21%。

这几天留言问我新城的朋友比较多再三考虑今天还是应该及时更新一下

今天和大家交流下来谈几个点

1关于银华基金的新城控股调研报告时效

这个我肯定是理解的这个调研报告肯定不是昨天正式发布的肯定是前几天跌停打开前就已经内部发布了能流出到网络上肯定是晚的了能发布到网上说明机构已经抛完了压根不在乎了这篇报告已经没价值才会公布

2几个大家理解极大的分歧点

1新城的商业地产没有预期中那么乐观我上次文章谈到是按照恒隆对折再打对折但是现在很多观点是这部分合计下来没有利润率比如说吾悦的青浦广场已经回购了说明肯定已经有利润率但是其他大多数广场要不处于初期培育要不处于建设后刚开业虽然租出去了但是实际没有利润率所以总体的3年后实现利润大家整体非常不乐观也不同意公司反馈50-90亿利润这个说法

2上市公司的直接融资在法院判决以后可能也不会放松会导致甩卖资产

我个人的判断偏向于法院判决后按照公司的口径银行会放开直接融资但是现在大家整体很悲观认为新城的评级已经彻底毁了以后发债的渠道会彻底封死今年下半年来看公司没有资金压力但是债券市场表现依然没有回到票面价格那么明年这些债券到期以后不能继续发债那么下半年就需要为明年的债券准备资金这个资金缺口就大了如果按照这个逻辑向下推短短半年中需要收回大量资金就没有上市公司说的那么容易举个例子大家知道的万达和海航万达甩卖资产的时候是按净资产打7折去卖的而海航当时更惨很多地块都是直接按市场价格对折卖要求1个月付现金房地产公司资金链出问题的时候就是这么惨当然直到现在我都不认为新城会走到这一步

3上市公司未来的发展方向

从调研报告里上市公司反馈的对住宅部分的处理产生的理解偏差有部分的理解小王总无心再战住宅项目宁可净利润降为0出清就可以后专心保住商业地产就可以这部分的理解我目前还是比较诧异的因为新城的策略就是拿差的地块住宅部分卖钱回补商业如果说住宅部分彻底不做那新城要如何定位几个商场收收租金赚点零花钱那不是扯吗别说成长股了,直接变垃圾股了如果真的是这种定位小王总你就是个纯粹的富二代混子别说带领新城腾飞了连家业守住都做不到

4新城5800亿货值的存货怎么处理

我本来的假设是只要销售顺利5800亿的存货即使按照10%的利润率来计算也有580亿的净利润也可以支撑新城的市值但是这点分歧比较大目前很多观点认为新城会开始割肉甚至计提跌价损失这点我也不想争论其实房地产圈子是很小的我觉得可以继续观察1.新城是否出现裁员情况因为新城去年今年新招了很多人为的是今年2700亿明年3300亿的销售目标准备的如果说打算出让资产那么肯定不需要这么多人了我们一定可以从裁员信息里看到信号2.新城是否有转让退出项目的新闻地产圈子里只要转让项目都需要备案媒体一定有消息密切关注就行如果真的走到割肉那一步谈利润率就都成了空谈

感慨

一直以来房地产市场的欣欣向荣虽然也出了万达和海航这些地产公司的快速萎缩但是没有想到新城一家接近千亿市值的白马公司居然会这样因为董事长个人行为而趴下直到现在我都觉得一切像是做梦一样固然老王做了违法龌龊的事情但是因为他个人就把这么大的一个公司打趴下不能不说是一种悲哀问题出在哪里上市公司的风险意识我想以后永远都要放在我们每个投资者的心中广大金融机构火上浇油雪中不送炭的抽梯子行为更让我牢记在心我一直想比如白酒行业茅台五粮液几个领导轮番抓进去判的刑期更长但是换人一样干为什么人家是真有钱银行人家茅台自己直接控股银行银行抽贷不在乎但是地产公司杠杆这么高你的风险就大多了你是真的怕银行高杠杆为新城带来了高速的成长也带来了极大的风险我们投资者享受到了成长的成果现在风险也成了不可回避的部分

个人操作计划

28.2介入部分已经浮亏了4个点左右不算多但是谁也不会开心原计划的每个下跌10%比例加仓计划取消耐心等待看看金融机构什么时候放开直接融资如果恢复融资就加仓如果公司开始裁员甩卖项目就割肉清仓自己的钱自己决定个人思路没有任何指导意义大家自己随意

历史文章

1.新城控股的跌停打开价格测算

雪球讨论

2新城控股的最新思考[更新]

新城控股的最新思考[更新]

$新城控股(SH601155)$ $新城发展控股(01030)$ $新城悦服务(01755)$

内容来源链接:https://xueqiu.com/7118787096/129499840

转载请注明:www.51xianjinliu.com » sfluo:新城控股的思考更新20190711

喜欢 (0)or分享 (0)