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花生余:000002CH 万科地产 FY2019M2 运营情况及投资建议

投资分析 现金刘 1958℃

万科A(000002):每股净资产 12.68元,每股净利润 2.54元,历史净利润年均增长 28.76%,预估未来三年净利润年均增长 23.83%,更多数据见:万科A000002核心经营数据
万科A的当前股价 30.9元,市盈率 11.02,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 134.12%;20倍PE,预期收益率 212.16%;25倍PE,预期收益率 290.2%;30倍PE,预期收益率 368.25%。

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事件3月4日万科公布2019年二月份销售及近期新增项目简报要点如下

1主要销售数据

– 12019年2月公司实现销售额431.9亿元销售面积246.7万平米分别同比增长21.3%和2.7%

– 2公司销售额同比增速快于销售面积的同比增速可能是由于一二线城市销售额占比更高

– 预计未来公司可销售资源进一步提升3月销售有望继续单月同比增长

 

2利润率负债率与展望

– 1公司2月成交均价略高一些虽然主要是结构性的原因但也客观上说明公司无意大幅降价牺牲毛利率

– 毕竟当前核心城市土地市场缺乏拿地机会广州杭州等地土地成交价格近期都比较贵而三四线城市的前途又极不明朗

– 2公司杠杆负担不重因此虽保持积极的销售态度但也会兼顾毛利率的基本稳定

– 预计公司在2019年小幅跑赢行业销售额同比增长10%以内

 

3土地储备与未来展望

– 1公司在2019年前2月公告权益合同地价206.3亿元同比上升9.2%同期公司销售合同金额达到920.7亿元

– 公司拿地规模仍然不大这和当前土地市场缺乏好机会有关系

 

– 2由于三四线城市基本面不佳全国全年土地出让金或明显下降近期房地产行业面临较为稳定的政策环境

– 而且物业管理等业务领域受到政策鼓励

– 3预计尽管短期公司受益于资金成本下降的程度不如中小企业但中长期而言公司成长空间广阔

4投资建议与风险因素

– 1维持公司2018/2019/2020年3.10/3.62/4.05元/股的盈利预测

– 2维持NAV35.74元/股给予10%折价目标价32元/股约8.9x2019PE买入公司

– 3当前市值距离2018年以来的高点有还有26.9%的折价

– 4风险提示公司2019年可销售资源增长幅度有限的风险公司部分新业务可能产生经营性亏损的风险

花生余 笔记06/03/2019

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