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新城控股601155:一只被低估的优秀地产企业

投资分析2021 现金刘 31℃

新城控股(601155):每股净资产 13.0元,每股净利润 4.69元,历史净利润年均增长 48.78%,预估未来三年净利润年均增长 28.62%,更多数据见:新城控股601155核心经营数据

新城控股的当前股价 29.02元,市盈率 5.9,未来三年的估值假设和预期收益率如下:
15倍PE,预期收益率 415.81%;20倍PE,预期收益率 587.75%;25倍PE,预期收益率 759.69%;30倍PE,预期收益率 931.63%。

引言

因为现在大多数热门行业的龙头股股价都高高在上不少明显进入博傻阶段我们只能在一些还未被大资金重点的关照过的行业里寻找潜力标的最近有一个在地产行业工作的朋友向我们重点推荐了新城控股于是我们就对其进行了一段时间的研究和跟踪 #新城控股#   #商业地产#   #房地产板块#   #华夏幸福#   #碧桂园#  

虽然中国房地产的历史使命已基本完成整个房地产市场的投资潜力和机会都在减少但中国很多城市的住房刚需空间还很大与此同时随着越来越多的人口向城市集中这些城市里的商业综合体的配套需求也在不断增加而新城控股就是一家传统住宅和商业地产业务双驱动模式的地产公司

实话实说我们最近已建仓新城控股今天我们鹏风理财师事务所股票研究小组就向各位讲讲我们投资新城控股的逻辑希望对各位有用同时也欢迎对地产行业或者新城控股有深入了解或研究的朋友前来和我们交流一起提高投资确定性共同致富

快速排雷

目前我们股票研究小组通常用五个指标来快速给一家企业排雷如果一家公司快速排雷这一关都过不了我们就会直接放弃研究和跟踪不再浪费时间不过需要强调的是即便一家企业过了快速排雷这一关也并不表示这个公司就没有其他暴雷风险像业绩严重不及预期或比较隐蔽的财务造假行为而引起的股价暴跌仅凭这几个指标很多时候是看不出的这需要对公司经营状况和财务数据有深入的分析和研究才可能发现

1大股东质押率

有不少公司股价闪崩就是因为大股东股票质押比率太高一旦公司账面上的钱不够还债权人的钱或者股价短时间内下跌过多上市公司的股票都可能被大量抛售来变现还债从而造成股价的进一步大跌

新城控股目前整体股票质押率不到18%而第一大股东质押股数占其总持股数比例不到28%第二大股东质押股数占其总持股数比例不到13%这个指标均在我们认为的安全范围之内

2商誉规模

新城控股商誉规模为零不存在因为大额商誉减值侵蚀大量利润的风险

3有息负债率

上图为我们制作的新城控股2015-2020三季度的有息负债率变动图从图中我们可以发现新城控股虽然有息负债额随着企业规模的不断扩大在增加但有息负债占总资产的比重在稳步下降截止到2020年三季度公司的有息负债率不到16%这在前100强地产企业里算是比较低了市面上也很少看到新城控股通过信托金交所等通道高成本融资的项目这说明新城控股真的不太缺钱一年内发生债务违约的概率极低

存贷比

通常情况下我们会把一家上市公司所持有的投资性房产算到里面不过房地产企业就不能这样算了因为很多做商业地产的企业他们的投资性房产都是企业经营性资产像新城控股目前接近800亿的投资性房产主要是其持有的用来经营的综合性商业地产显然不能当做类存款来衡量

上图为新城控股2015-2020Q3的存贷比情况图表从图中我们可以发现新城控股有存贷双高大存又大贷的现象如果是其他行业的公司看到这种情况我们完全可以怀疑其有严重财务造假的嫌疑不过房地产行业属于典型的高杠杆和高流转行业所以存贷双高是行业普遍现象单单从存贷比很难看出新城控股有财务造假嫌疑暂且不展开讨论

5利润质量

房地产行业是利润质量非常难衡量的行业单单看一两年的现金流和利润情况是很难判断公司利润质量到底如何不过如果多看几年的数据整体来衡量的话就多少会看出一些端倪

CFO经营活动产生的现金流量净额

CFI 投资活动产生的现金流量净额

CFF: 筹资活动产生的现金流量净额

上图是新城控股2015-2020Q3现金流量表和净利润情况图表从图中我们可以发现新城控股近6年时间累积赚了430亿左右净利润但经营性现金流净流入CFO仅为298亿左右净现比只有0.69利润质量不太乐观这几年有将近30%的净利润没有变成真金白银进入公司的账户莫非是公司利润有注水嫌疑还是说很多应收款没有收回来甚至变成了呆帐坏账而我们也是在寻找新城控股利润质量较差的原因时发现了新城控股的投资价值所在

新城控股投资价值初分析

从上图中我们发现新城控股近六年筹资活动产生的现金净流入额CFF为594亿而在有息负债率图表中我们看到新城控股目前的有息负债为586亿这两个数据的高度吻合至少可以排除一部分新城控股财务造假的嫌疑

从上图中我们还发现新城控股近六年时间投资活动产生的现金流净额CFI为负416亿这说明新城控股的很多投资还在进行中没有进入收获期这416亿加上净利润和CFO之差的130亿约等于547亿现在的问题是这547亿的现金到底去了哪里

显然很大一部分变成了投资性房产在文章最前面我们说过新城控股是典型的住宅商业地产双引擎驱动企业前进的地产公司而且他们的商业地产很多都是自营而不是售卖自营的话这些房产就变成了企业的经营性资产需要通过未来的租金收入来慢慢回本和实现项目盈利前期自然现金流和净利润状况都不会好但随着新城控股控制的分布在很多城市的商业综合体陆续开业经营那么这些资产将逐渐变成新城控股的印钞机源源不断地为股东提供利润

所以我们不能把新城控股简单地按传统房企来研究必须高度重视他们在商业地产这块业务的发展情况比起关心他资产负债表中的存货情况我们更应该关注他投资性房地产的经营情况

新城控股投资性房地产情况

新城控股的投资性房地产主要是分布在全国近百个中小型城市的吾悦广场说实话要不是研究新城控股真没注意到吾悦广场的存在在北京似乎没看到过不过截止2020年上半年末新城控股在全国范围内已布局了139座吾悦广场这些广场分布在全国29个省份及直辖市86个城市截止到2020年三季度末吾悦广场已开业数量达71家租金和管理费收入达34.4亿元同比增长23%按公司的计划2020年结束时公司的开业广场数要达到93个2020年租金目标达到55亿

新城控股发迹于江苏省常州市所以不管是住宅项目还是商业地产项目分布最多的区域是长三角地区截止三季度末其在长三角4省32城布局了66座吾悦广场在中西部15省36城布局了50座吾悦广场在环渤海区域的7省14城布局了19座吾悦广场在粤港澳大湾区3省4城布局了4座吾悦广场

而且我们发现吾悦广场大部分分布在二三线及以下城市绕开了竞争激烈的一线城市很多中小城市里吾悦广场一建成就成了地标性建筑城市最热闹的地方亲爱的读者朋友你所在的城市有吾悦广场吗你对它的印象如何欢迎留言交流哦

商业物业到底经营的如何最直观的角度就是看其商铺的出租率如何据新城控股财报及券商研报来看新城控股所有开业满一年的吾悦广场出租率都在95%以上将近一半出租率达到100%吾悦广场真的有这么火吗它的商铺真的是供不应求吗在疫情肆虐的2020年出租率情况到底如何如果你对新城控股感兴趣不妨做个实地调研看看新城控股到底有没有吹牛调研了的朋友欢迎留言给我反馈一下哦谢谢

我们就假设吾悦广场确实经营的非常好出租率接近100%一个广场一年能给新城控股带来多少营收呢

通过新城控股2019年年报可以知道截止到2019年年底其开业5年以上的吾悦广场有3个平均开业年限为6.64年单个广场的平均年租金收入为1.67亿其他年限和租金收入情况可看下图

从上图中我们可以发现开业时间越长广场的年租金收入越多我们假设一个广场租金收入稳定后需要五年稳定后租金年收入在平均在1.5亿元考虑到近中西部城市租金收入低于东部城市那么5年后截止2020年末开业的93座吾悦广场将稳定地给新城控股贡献93*1.5≈140亿以上租金收入问题是接下来几年会有越来越多的吾悦广场陆续开业所以随着时间的推移新城控股旗下的几百座吾悦广场都将陆续变成印钞机为母公司贡献越来越多的营收和利润

有这些优质资产在手新城控股根本不怕债务违约实在缺流动资金了大不了像王健林一样一些经营资产来解燃眉之急

很多比较保守的投资者都喜欢用现金流折现法来给企业估值以此来看看这个企业是否有投资价值目前新城控股市值800亿左右不算住宅业务未来十年内单单新城控股商业地产的租金收入合计估计也能超过800亿吧不出意外2022年时其商业地产的年租金总收入就能突破百亿越往后收入越多虽然本次分享因为篇幅原因我暂且不展开对新城控股商业地产业务做详细的估值测算但仅仅凭感觉来讲新城控股的商业地产业务未来就能撑起800亿市值而且这些资产是一个城市里的优质核心资产对比于另一家地产商-华夏幸福的产业新城资产保值和变现能力都好太多如果觉得不可能不妨去看看碧桂园旗下装入其物业服务资产的港股上市公司-碧桂园服务市值都已接近2000亿了

2020年的业绩测算

很多人对新城控股嗤之以鼻有个主要原因就是其创始人王振华2019年发生的丑闻这个优秀的企业家私德确实有问题从心理学角度来看王振华这种经营庞大商业帝国的人常年处于高压状态下如果加之童年有一些不好的经历那么很容易滋生变态心理不过虽然他心理变态但人家能力确实强呀2019年发生那样的丑闻新城控股一时间成了众矢之的可公司很快就度过了危机基本面几乎没受到太大的影响2020年在新冠疫情的侵扰下其前三季度营收同比增长超130%净利润同比增长超26%可见新城控股的公司治理是多么优秀真可谓虎父无犬子相信现在的董事长成长环境要好很多应该没有变态心理哈

和大多数房企一样新城控股一年中的大部分营收和利润都是在四季度确认的我们结合公司财报和几家券商的研报估算2020年新城控股的营收大概率会超过1200亿归母净利润大概率会超过160亿甚至有长期跟踪新城控股的投资者朋友估算2020年新城控股的归母净利润可能超过190亿我们就按160亿来算对应现在800亿左右市值新城控股的真实市盈率只有5倍左右而通过观察其合同负债拿地力度2021年吾悦广场开业数等信息综合来看新城控股2021年的营收和净利润仍将同比增加至少20%以上至于利润质量较差的问题我们可以发现新城控股2019年的CFO为435亿多出当年净利润近300亿盈利质量开始得到大幅度改善

所以综合前面对其商业地产的分析和展望以及近一两年的业绩来看我们认为新城控股是被明显低估的当然前提是站在三年甚至五年的时间周期来看至于中短期股价走势我们没能力预测不过退一步来讲即便接下来一年新城控股股价还是不会有起色但拿着他至少也有超过5%以上的股息分红呀这个回报至少比银行理财要强不少而且持仓大了还有利于打新股中签

简单的技术分析

上图是新城控股周K线图我们可以发现其几条周K线不断收敛并且出现多头排列趋势再看近几个月的成交量已缩量到历史最低水平

我们再看股东人数截止2020Q3新城控股股东人数进一步下降股东人数仅为4.39万人筹码高度集中说明目前的新城控股浮筹在不断减少留下来的主要是机构和坚定看好新城控股发展的资金

我们再看机构持仓情况三季度里社保基金北上资金鼎鼎大名的交银施罗德基金都进去了公司前十大股东之中而机构投资者持仓占比在半年报时开始企稳回升相信下半年新城控股的机构投资者持股占比仍在稳步增加

总之单单从技术层面来看新城控股也具备随时进入一个主升浪的条件只需要一个爆发的理由这个理由可能是超市场预期的业绩增长也可能是大量机构资金来地产板块抱团取暖但即便这些理由都不会发生800亿市值的新城控股也是在一个非常安全的估值区间最近入手拿一年亏损的概率并不大还可享受超过5%的股息分红真可谓进可攻退可守

写在最后

未来一年如果没有发现比新城控股综合胜率和赔率更好的潜力股我们会安心持有一部分新城控股后面不排除继续加仓的可能一旦发现更好的投资机会考虑机会成本我们也会随时减仓或者清仓新城控股所以抄我们作业的朋友别等着我们发文通知写文章很费精力的而且我们也仅仅公布一部分个股研究文章想要第一时间获取我们提供的有价值投资信息那就加入我们的圈子或者成为我们的客户吧

如果我们的分享让你受益记得点在看谢谢

免责说明鹏风理财师事务所发布的个股研究文章仅做参考不构成投资建议我们是立足基本面研究的中长线持股的价值投资和价值投机风格不会也没有能力预测个股短期价格走势

作者:鹏风股票研究小组
原文链接:https://xueqiu.com/3955829888/168622357

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